공간 임대업: 성공 전략과 모델 - 2. 임대 부동산 탐색과 계약 전략

2. 임대 부동산 탐색과 계약 전략

주제 요약

2주차에는 공간임대 사업의 출발점인 좋은 임대 물건을 찾는 방법과 계약 체결 전략에 대해 다룹니다. 먼저 프리미엄 매물 체크리스트를 통해, 임대할 집을 고를 때 고려해야 할 요소들 (입지, 구조, 시설, 가격 등)을 학습합니다. 수익률을 극대화할 수 있는 족집게 매물 분석법으로 여러 후보 중 최고의 수익 매물을 선정하는 요령을 익힙니다. 또한 가계약(계약 전 예약금) 활용법, 본계약 전 최종 점검사항, 계약서 서명 시 유의점 등을 살펴보며, 계약 단계별로 어떤 준비와 확인이 필요한지 체계적으로 정리합니다. 계약 후 발생할 수 있는 변수(예: 집주인 요구사항 변경, 특약 사항, 인수인계 사항 등)에 대비한 계약 후 액션 플랜도 수립합니다. 실제 커리큘럼에서는 수강생의 계약 성사 사례를 분석함으로써 초보자가 놓치기 쉬운 부분을 짚어주며, “이 매물을 계약해야 할까?” 판단을 돕기 위한 안목 업그레이드 팁과 간단한 인테리어 진행 방향까지 예습합니다. 즉, 좋은 집을 찾아 유리한 조건으로 계약하고, 이후 준비까지 매끄럽게 이어가는 전 과정이 2주차의 핵심입니다.

실전 사례

• 매물 선정 사례: 앞서 소개된 양드레하우스 이경준 대표는 초기 쉐어하우스 물건을 찾을 때 경매로 직접 집을 매입하는 방법도 고려했지만, **“좋은 입지에 저렴한 매물을 찾기가 쉽지 않았다”**고 회상합니다hankyung.com. 결국 그는 매입보다 수익률 높은 전대 활용을 결심하고, 강남 인근의 방 4개 복층 빌라를 월세로 임차했습니다hankyung.com. 이처럼 입지와 구조가 적절한 매물을 확보하기 위해서는 다양한 방법을 검토해야 합니다. 해당 빌라는 2인실 2개+1인실 2개로 총 6인 거주 가능한 구조였으며, 초기 보증금 2,000만원과 인테리어비 1,000만원을 투입하여 쉐어하우스로 재탄생시켰습니다hankyung.comhankyung.com. 이후 이 대표는 일주일 중 절반은 새로운 집을 보러 다니며 확장에 힘썼다고 하는데, 이는 좋은 매물을 지속적으로 확보하는 것이 사업 성장의 관건임을 보여줍니다hankyung.com.
• 계약 실습 사례: 한 초보 호스트는 대학가 인근의 다가구주택을 쉐어하우스로 계약하면서, 가계약금 50만원을 걸고 계약 당일 전에 등기부등본과 건축물대장을 재확인했습니다. 계약 당일에는 미리 준비한 표준임대차계약서에 임대인(집주인)의 전대 동의 조항과 임차인의 사업용도 사용 허가를 특약으로 명시해 두었습니다. 이러한 준비 덕분에 집주인과의 신뢰를 얻어 **전세계약 대신 월세계약(보증금 낮춤)**으로 조건을 유리하게 조정했고, 계약 후 바로 임대사업자 등록과 인테리어 공사를 착수하여 한 달 만에 오픈에 성공했습니다. 이 사례는 초보자도 철저한 체크리스트 기반 점검과 원활한 소통을 통해 유리한 계약을 이끌어낼 수 있음을 보여줍니다.

실행 전략 요약 (포인트별)

• 매물 발굴 채널 다각화: 부동산 중개업소 방문은 물론, 온라인 부동산 플랫폼과 지역 커뮤니티를 모두 활용해 매물을 찾습니다. 특히 여러 방이 있는 집이나 원룸 건물 전체층 등 임대 사업에 적합한 구조를 공략합니다. 중개 수수료 절약과 직접 협상 기회를 위해 집주인 직거래 매물도 찾아보세요 (예: 네이버 카페 “직거래 부동산”).
• 프리미엄 매물 체크리스트 활용: 물건을 볼 때는 체크리스트에 따라 입지(역세권, 상권 여부), 건물 상태(누수·곰팡이, 전기용량), 구조(방·화장실 개수, 채광), 시설(보일러·단열 등 기본 설비) 등을 빠짐없이 점검합니다. 예를 들어 “방 3개 집에서 입주자 총 월세 230만원 받을 경우, 집주인에게 130만원 월세 지불 후 100만원 남는다”는 식으로 구조별 수익 계산도 함께 해보세요hankyung.comhankyung.com. 각 항목별로 합격선을 정해두면 충동적으로 계약하는 일을 막을 수 있습니다.
• 수익률 최고 매물 선택: 후보 매물이 여럿이라면 예상 수익률과 운영난이도를 함께 고려합니다. 월세 수입에서 고정비(임대료, 공과금 등)를 빼서 순이익을 비교하고, 투자금 대비 연 수익률이 가장 높은 것을 1차 선별합니다. 동시에 현장을 방문하여 “관리가 많이 필요하지 않은지” (예: 낡은 건물은 유지보수 비용↑)도 평가합니다. 수익이 다소 낮더라도 공실 위험이 적은 안정형 vs. 수익 높지만 관리 부담이 큰 공격형 중 자신의 성향에 맞는 매물을 결정합니다.
• 가계약 및 본계약 체결 요령: 마음에 드는 집을 찾았다면 우선 가계약금을 걸어둬 다른 임차인에게 넘겨가는 것을 방지합니다. 가계약서는 **주요 조건(주소, 임대료, 보증금, 계약일)**만 적어 간단히 작성하고 영수증을 받습니다. 본계약 날 1시간 전에는 마지막 점검으로 집 상태(비치물 제외, 하자 여부)와 등기부등본 변동사항을 확인합니다. 본계약 서명 시 표준임대차계약서를 사용하고, 특약 란에 필요한 조건을 명시합니다. 쉐어하우스/재임대의 경우 *“임대인의 동의하에 공동 거주 및 재임대 운영”*을 특약에 넣어 서면 동의를 확보하세요. 계약서 사본을 받았으면 확정일자를 바로 신청해 임차인 권리를 보호하고, 계약 직후 열쇠 인수, 전입 신고, 사업자 등록 등 후속 절차를 계획대로 실행합니다.
• 계약 변수 대응 및 후속 조치: 계약 후 집주인 측 요구나 예기치 못한 상황에 대비해 커뮤니케이션 채널을 유지합니다. 간혹 집주인이 “인테리어 공사 범위 축소” 등 추가 조건을 제시할 수 있으므로, 계약서에 없던 사항은 문서로 합의하도록 합니다. 또한 계약 종료 시점이나 갱신 조건에 대해서도 미리 염두에 두고 Exit 플랜(예: 연장 희망 시 언제 통보, 종료 시 원상복구 범위 등)을 집주인과 공유해 두면 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

활용할 도구/플랫폼

• 부동산 정보 검색: 네이버 부동산 웹의 지도 검색 기능으로 목표 지역의 매물 분포와 시세를 파악합니다. 직방, 다방 앱을 통해 필터(방 개수, 보증금 범위 등)를 설정하여 후보 물건을 목록화하세요.
• 매물 분석 도구: 관심 매물의 주소를 알았다면 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 해당 지역 유사 면적의 거래 사례를 조회해 적정 임대가인지 판단합니다. 또한 등기부등본 열람 (대법원 인터넷등기소)으로 소유권, 근저당 유무를 확인해 안전한지 검토합니다.
• 체크리스트 앱: 현장 답사 시 Google Keep이나 네이버 메모에 만들어둔 체크리스트 템플릿을 활용하면 편리합니다. 항목별로 체크박스를 두고 스마트폰으로 현장에서 바로 체크하세요 (사진도 함께 첨부 가능).
• 표준 계약서 및 서명: 국토교통부 표준임대차계약서 양식을 미리 출력 또는 모바일로 준비합니다. 계약 당일 한글 파일이나 PDF 형태로 노트북/태블릿에 띄워 놓고 수정할 사항을 바로 기입해 프린트하거나, 요즘은 전자계약 서비스(직방 싸인) 등을 이용해 전자서명으로 진행할 수도 있습니다.
• 소통 및 기록: 계약 관련 주고받은 내용은 이메일이나 문자메시지로 기록을 남기세요. 카카오톡 대화는 추후 증빙이 어려울 수 있으므로, 중요한 합의사항은 문서로 재확인 받는 습관이 필요합니다 (이메일로 “...내용이 맞다면 회신 부탁드립니다” 식).

체크리스트 및 템플릿 구성 예시

■ 부동산 매물 평가 체크리스트 (현장 방문 시 확인할 항목 예시)

평가항목	새부 확인 사항 및 기준	체크 ✅
입지 조건	지하철/버스 정류장 도보 거리, 주요 시설 인접 (대학, 업무지구, 편의점 등). 밤에도 안전한 환경인가?	◻
건물 구조	방 개수 & 크기 (예: 방 3개 이상, 2인이상 거주 가능), 화장실 개수 (거주 인원 대비 적정). 거실/주방 등 공용공간 넓이는 충분한가?	◻
시설 상태	수도/보일러 작동 양호 (수압 체크, 온수 확인), 전기 용량 (누전차단기 용량 확인), 창문 단열/외풍 여부, 에어컨 등 냉난방 시설 작동 확인.	◻
하자 여부	벽지 곰팡이, 천장 누수 흔적, 창문 결로 자국 등 손볼 부분은? 바닥 기울어짐이나 창문 균열 등 구조적 문제는 없는가?	◻
건물 용도/법규	건축물대장 표기 용도 확인 (주택/다가구 등) - 쉐어하우스로 활용 가능한지. 소방안전시설 (소화기, 감지기) 구비 여부.	◻
임대 조건	보증금 및 월세 (인근 시세 대비 적정?)hankyung.com, 관리비 항목 (포함/별도), 계약 형태 (전세/월세). 전대 동의 등 필요 조건 협의됐는가?	◻
수익성	예상 월 총수입 - 지출 = 순익 계산 (공실 가능성도 감안). 목표 수익률에 부합하는가? (예: 순익 100만원 ≈ 투자 1천만원의 월 10% 수익)hankyung.comhankyung.com	◻
집주인 신원	등기부상 소유주 본인 확인 (계약 상대 일치 여부), 집주인 성향 파악 (임대사업 이해도, 협조적 태도 등) - 원만한 협력이 가능할까?	◻
기타 특이사항	반려동물, 흡연 등 제한 조건 여부. 엘리베이터 유무(짐 운반 편의). 주차 가능 여부. 향후 재개발 계획 등 리스크.	◻

 

Tip: 체크리스트를 모두 통과한 매물이라도 최종 결정 전 **“내가 이 집에 직접 살아도 괜찮을까?”**라는 시각으로 한 번 더 생각해보세요. 초보자일수록 수익 계산에 몰두하다가 놓치는 부분을 이렇게 감성적으로 점검하면 의외의 함정(소음, 동네 분위기 등)을 피할 수 있습니다.